Скасування реєстрації права власності на об’єднаний об'єкт нерухомості: Прецедент Верховного Суду 2026

Схеми штучного об'єднання кількох приміщень, будівель або земельних ділянок в один масштабний об'єкт нерухомості тривалий час використовувалися недобросовісними партнерами та рейдерами як спосіб «легалізації» незаконно захопленого майна. Розрахунок був простим: якщо чужу власність технічно та юридично «розчинити» у складі нового великого торгового центру, заводу чи житлового комплексу під новою поштовою адресою, законному власнику буде вкрай важко повернути своє майно назад.

Проте у травні 2026 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду (КГС ВС) ухвалив принципове та прецедентне рішення у справі № 910/10415/23. Суд сформував чітку та безальтернативну правову позицію, яка ставить крапку у маніпуляціях з об'єднанням майна.

Як адвокат, я підготувала детальний розбір цього прецеденту, який став потужним інструментом для захисту легітимних власників нерухомості.

1. Суть прецеденту: Чому реєстрація скасовується повністю, а не частково?

До винесення цієї правової позиції у судовій практиці точилися дискусії: як діяти суду, якщо до складу великого новоствореного (об’єднаного) об'єкта нерухомості незаконно включили приміщення, яке належало іншій особі? Деякі юристи наполягали, що суд має скасовувати реєстрацію або право власності лише частково — в межах квадратних метрів постраждалої особи.

Верховний Суд повністю відкинув концепцію часткового скасування та визначив наступне:

Якщо державна реєстрація права власності на об’єднаний об’єкт нерухомого майна відбулася з порушенням закону (зокрема, до його складу включено частини, право власності на які не було набуте у встановленому законом порядку або належало третім особам), така державна реєстрація підлягає скасуванню ПОВНІСТЮ.

🔍 Ключові аргументи Верховного Суду:

1. Техніко-юридична цілісність: Об'єднаний об'єкт нерухомості реєструється в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) під одним унікальним кадастровим або реєстраційним номером. Фізично та юридично неможливо «вирізати» шматок запису або літери в електронній системі.

2. Захист первинного права: Скасування реєстраційного запису про весь об'єднаний об'єкт є єдиним ефективним способом відновлення справедливості (restitutio in integrum). Це дозволяє ліквідувати незаконний об'єкт у правовому полі та повернути сторони до початкового стану, щоб законний власник зміг відновити свій первинний розділ у Реєстрі.

2. Об'єднання майна не рятує від виконання судових рішень

Ще один надважливий висновок, який зробив КГС ВС у справі № 910/10415/23, стосується спроб недобросовісних боржників сховати майно від арештів та стягнень.

Досить часто боржники, знаючи про наявність судового спору або відкрите виконавче провадження, проводили швидку «реконструкцію» чи «об'єднання» приміщень, створюючи новий об'єкт нерухомості. Вони вважали, що оскільки старий об'єкт юридично припинив існування (розділ у ДРРП закрито), то й стягнути його на користь кредитора більше неможливо.

Позиція суду тут жорстка: Об’єднання нерухомого майна не може використовуватись як легальний інструмент для уникнення виконання судового рішення або приховування активів від законних стягувачів. Будь-які реєстраційні дії, спрямовані на штучну зміну характеристик майна з метою обходу закону, визнаються нікчемними, а реєстрація нового об'єкта повністю ліквідується судом.

3. Наслідки рішення ВС для бізнесу та рейдерських схем

Цей прецедент кардинально змінює баланс сил у майнових спорах та б'є за кількома популярними схемами:

• Захист від «чорних» реєстраторів: Якщо державний реєстратор без згоди законного власника об'єднав його майно з майном третіх осіб, потерпілому більше не потрібно заявляти складні та неефективні позови про «виділ частки». Достатньо вимагати повного скасування рішення про реєстрацію всього конгломерату.

• Ризики для недобросовісних забудовників: Якщо девелопер чи інвестор під час реконструкції будівлі незаконно захопив хоча б кілька метрів суміжного приміщення та зареєстрував усю будівлю як один об'єкт — під загрозу повного скасування реєстрації потрапляє весь новозбудований об'єкт.

4. Які вимоги потрібно заявляти в суді? (Порада для позивачів)

Враховуючи висновки Верховного Суду, при підготовці позовної заяви у подібних кейсах вкрай важливо правильно сформулювати позовні вимоги.

Неправильний вибір способу захисту (наприклад, вимога «визнати право власності на частину об'єднаного об'єкта») призведе до відмови у позові, оскільки суд не може створювати нові об'єкти нерухомості замість реєстратора.

Ефективний алгоритм захисту:

1. Подання позову про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на весь об'єднаний об'єкт нерухомого майна.

2. Вимога про припинення права власності відповідача на цей об'єкт.

3. Вимога про поновлення закритих розділів у ДРРП на початкові об'єкти нерухомості, які існували до незаконного об'єднання.

[Image outlining the step-by-step judicial process in Ukraine to cancel ownership registration of combined real estate objects]

🛡 Чим допоможе адвокат Ольга Лепій?

Спори щодо нерухомого майна, особливо у сфері комерційної власності та корпоративних конфліктів, є одними з найскладніших. Вони вимагають не лише знання цивільного та господарського процесу, а й глибокого розуміння правил ведення Державного реєстру речових прав та нюансів проведення будівельно-технічних експертиз.

Ми пропонуємо повний захист вашого нерухомого майна:

• Юридичний аудит ДРРП: Вчасне виявлення незаконних реєстраційних дій, спроб поділу, об'єднання чи зміни технічних характеристик ваших об'єктів.

• Розробка стратегії захисту: Застосування актуальних прецедентів Верховного Суду 2026 року для швидкого блокування незаконних реєстрацій.

• Судовий супровід: Забезпечення позову (накладення арешту на майно та заборона вчинення реєстраційних дій на час суду), представництво в господарських та цивільних судах усіх інстанцій.

• Скасування незаконних записів: Повне юридичне очищення Реєстру та відновлення ваших законних прав на нерухомість.

Не дозволяйте недобросовісним опонентам маніпулювати законом. Захищайте свої активи професійно.

📍 Адвокат Ольга Лепій — ваш надійний захист у майнових та господарських спорах.

📞 Телефон для запису на консультацію: 096 460 52 10 🌐 Наш канал

#АдвокатОльгаЛепій #ВерховнийСуд #СудоваПрактика2026 #Нерухомість #ПравоВласності #СкасуванняРеєстрації #КГСВС #ГосподарськіСпори #ЮристПолтава #Полтава