Дарування нерухомості у 2026 році: правила, податки та ризики

Дарування нерухомості у 2026 році: правила, податки та ризики

Переписати квартиру на дитину чи оформити на родича безоплатно — поширена ситуація. Але договір дарування нерухомості підступний на перший погляд: він безоплатний, проте має суворі формальні вимоги та податкові наслідки. Розбираємо, як усе оформити правильно у 2026 році й уникнути помилок.

Що таке договір дарування

За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність (ст. 717 Цивільного кодексу України).

Ключовий принцип: дарування — безоплатне. Якщо договір передбачає обов'язок обдаровуваного вчинити будь-яку дію на користь дарувальника (заплатити, утримувати, доглядати), такий договір вже не є даруванням — суд може визнати його іншим договором з іншими наслідками.

Обов'язкова форма: нотаріус

Для нерухомості діє суворе правило: договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 719 ЦК України). Без нотаріуса — недійсно.

Після посвідчення договору право власності на нерухомість обов'язково реєструється в Державному реєстрі речових прав — саме реєстрація робить обдаровуваного законним власником.

Кому можна і кому не можна дарувати

Сторонами дарування можуть бути фізичні чи юридичні особи, держава або територіальна громада (ст. 720 ЦК України). При цьому:

• батьки (усиновлювачі) та опікуни не мають права дарувати майно дітей і підопічних — це заборонено законом;

• якщо договір дарування укладає представник, у дорученні обов'язково має бути вказано ім'я обдаровуваного — інакше таке доручення нікчемне.

Податки: скільки доведеться платити

Оподаткування дарунків регулюється ст. 174 Податкового кодексу України. Залежно від ступеня споріднення ставка відрізняється:

• Члени сім'ї першого та другого ступенів споріднення (батьки, діти, чоловік/дружина, баба, дід, онуки, рідні брати/сестри) — 0% ПДФО. Подарунок від найближчих родичів податком не оподатковується.

• Інші особи (не родичі або не з переліку) — 5% податку на доходи фізичних осіб + 1,5% військового збору від оціночної вартості.

• Якщо дарувальник або обдаровуваний нерезидент — 18% ПДФО + 1,5% військового збору.

Тобто оформлення квартири на рідного сина чи чоловіка податків не тягне, а подарунок далекому родичу чи сторонній особі — так.

Чи можна скасувати дарування

Так, у визначених законом випадках. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомості (ст. 727 ЦК України), якщо обдаровуваний:

• умисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров'я чи власності дарувальника, його батьків, дружини/чоловіка або дітей;

• створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність;

• недбало ставиться до речі, яка є культурною цінністю.

При цьому розірвання можливе лише якщо дарунок зберігся у натурі — повернути доведеться саме цю річ.

Ризик «прихованого продажу»

Іноді сторони оформлюють дарування замість купівлі-продажу, щоб заощадити на податках. Це ризиковано: договір дарування не створює гарантій, які є при продажу, а податкова може донарахувати податки, якщо розцінить операцію як прихований продаж. Якщо насправді ви передаєте нерухомість за гроші — правильніше укласти договір купівлі-продажу.

Порада адвоката

• Готуйте договір дарування через нотаріуса — він перевірить дієздатність сторін, обтяження на майно та правильність документів.

• Заздалегідь перевірте оціночну вартість — від неї залежить сума податку.

• Якщо дарується майно, яке перебуває у спільній власності подружжя, потрібна згода другого з подружжя.

• Пам'ятайте: дарування не скасовує боргів дарувальника — на подароване майно може звернути стягнення виконавець, якщо це зроблено для ухилення від заборгованості.

Сумніваєтеся, як краще оформити нерухомість — даруванням чи іншим договором? Звертайтеся за консультацією — розберемо вашу ситуацію та оберемо найбезпечніший варіант. Перша консультація — безкоштовна.

Читайте також

• Спадковий договір чи заповіт: що обрати — як розпорядитися майном на випадок смерті

• Чому люди програють справи ще до залу суду — типові помилки

Більше юридичних порад — на нашому Telegram-каналі та сайті.

Матеріал підготовлено на підставі Цивільного кодексу України (ст. 717, 719, 720, 727) та Податкового кодексу України (ст. 174). Інформація не є юридичною консультацією для конкретної справи.